Digitaliser l’exploitation d’un bâtiment, c’est pas sorcier !

L’exploitation représente près de 75% du coût global d’un bâtiment ce qui en fait le plus grand gisement de retour sur investissement d’un bâtiment. Mettre en place du BIM en exploitation maintenance permettrait un gain de 25% de ces coûts. Néanmoins, la mise en place du BIM Gestion Exploitation Maintenance (BIM GEM) est encore très limitée.
Voyons comment la digitalisation des processus d’un bâtiment peut être un véritable atout pour son exploitation.

Comme nous l’avons vu dans l’article précédent, la digitalisation consiste à lier des informations numérisées entre elles tout en les rendant intelligentes. C’est notamment le cas de l’application Google Maps qui a digitalisé tout le réseau routier.

En quoi consiste la digitalisation d’un bâtiment ?

La digitalisation structure les informations numérisées et les rend disponibles dans un système d’informations. Pour le bâtiment la digitalisation des processus de conception et construction est portée principalement par la mise en place de processus BIM. Chaque cas d’usage BIM décrit un processus spécifique métier rendu digital par le BIM.

Afin de rendre un maximum de processus digitalisés, il est nécessaire de créer des outils digitaux mettant en musique les données numériques, afin de respecter la finalité du processus : objectifs, résultats, etc.

A titre d’exemple, digitaliser un processus de visite d’un bien immobilier consiste à numériser l’intérieur (création d’une visite virtuelle grâce à la photogrammétrie) et donner l’accès à des outils permettant au visiteur de se balader dans ce dernier.

Concernant la digitalisation des processus d’exploitation d’un bâtiment, il est important de faire appel à des éditeurs de solutions spécialisées dans la gestion patrimoniale ou l’exploitation des bâtiments et de préférence BIM compatibles.

Pour cela, il faut que les bases de données, les systèmes ainsi que les processus déjà digitalisés (GMAO, GTB/GTC etc.) du bâtiment soient liées à la base de données BIM et aux processus BIM du bâtiment. Ainsi, la maquette numérique peut servir d’outil de visualisation, de recherche et représentation d’informations, de structuration des données et d’aide à l’intégration des nouvelles données pour les autres systèmes, etc.

Zoom sur la digitalisation des processus d’exploitation

Une des idées reçues est de penser qu’il est indispensable d’avoir une maquette très précise (d’un point de vue 3D) pour l’exploitation du bâtiment. Un des seuls usages qui demande une représentation fine (géométrique) est la réhabilitation du bâtiment.

A minima, une modélisation des éléments architecturaux au mètre près, permettant de repérer les différentes pièces du bâtiment, pourra être un support suffisant à la plupart des processus d’exploitation. D’ailleurs, une grande majorité des données architecturales des bâtiments existants ne sont pas fiables. Si les données d’entrée existent et que les usages réclamés le nécessitent, alors une modélisation plus précise peut être nécessaire.

La différence entre le coût d’une modélisation fine ou minimaliste peut être un rapport de 1 à 20. C’est pourquoi, il est important d’identifier les processus à mettre en place dans le cadre d’une digitalisation afin de numériser efficacement le bâtiment : coût, délai, mise à jour dans le temps, agilité d’exploitation des données, etc.

Quels sont les points de vigilance ?

Il est nécessaire de ne pas confondre DOE BIM et maquette d’exploitation. Les retours d’expérience que nous avons mettent en avant un ROI plus important lors de la réalisation d’une maquette d’exploitation pour un projet où le BIM n’était pas en place plutôt que de la transformation d’un DOE BIM à une maquette d’exploitation.

L’AMO BIM qui gère l’exploitation se doit ne pas complexifier un processus en conception et exécution en y renseignant des informations à des phases amont au DOE qui ne serviront pas. Enfin, la maquette BIM ne doit pas être utilisée pour rassembler toute l’information nécessaire au processus d’exploitation mais simplement de lier les bases de données entre elles permettant ainsi à chaque métier de garder l’univers qui lui convient le mieux.

Une des solutions permettant de digitaliser les bâtiments est SEXTANT, un outil développé par l’entreprise NEXTIIM. Les processus digitalisés sont la GTB, la GMAO, la visite virtuelle par photogrammétrie augmentée, la structuration des données du bâtiment (baux, fiches techniques etc…), la remontée d’informations dynamiques (température, consommation eau/elec, etc…). Ils forment un tout avec l’appui de la maquette BIM qui les relie. Chaque information traitée par les processus listés ci-dessus doivent être liés aux objets de la maquette BIM – ici la charte BIM imposée par SEXTANT aboutit à une modélisation BIM bien inférieure à 1€ / m².

A travers nos différentes missions BIM, notamment en BIM GEM, MBAcity oeuvre à accompagner les acteurs du secteur – exploitants, bailleurs, foncières, et gestionnaires de patrimoine – ainsi qu’à améliorer la qualité des processus d’exploitation et de gestion patrimoniale par le biais de la digitalisation et du BIM.

Nicolas BERNARDEAU, Responsable d’Agence Île-de-France et Nord